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  已經有足夠的跡象顯示,2014年一開春,廈門樓面地價接近3萬/平方米的熱效應有持續發酵的態勢。目前,已有多家房企先後表示,節後廈門不少新盤將調高售價,島外作為今年廈門樓市的重中之重,各大區域的一手新房價格調整也勢在必行。
  2014年1月1日,中國指數研究院發佈最新數據顯示,2013年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10833元/平方米,其中,廈門12月新建住宅平均價格為18840元/平方米,環比上漲2.39%,超越北上廣,全國排名第三,這也是自2012年6月以來,廈門房價連續第19個月環比上漲。
  從實際情況看,兩年來廈門島內首次推出的兩幅商住用地在年終高調出讓,已成為廈門住宅風向標,或將左右2014年的全年房價。
  兩年首拍島內住宅地塊
  最高住宅樓麵價飆至近3萬
  上月底,沉寂兩年的廈門島內市場首次出讓住宅地塊,並不出業內所料創下樓麵價新高。在包括中海、建發、聯發、中駿、禹洲、泉舜、永同昌等在內的十多家開發商的反覆爭奪後,最終鐘宅片區地塊樓麵價拍到29554元/平方米,全面打破此前由國貿天琴灣地塊創造的17000多每平米的樓麵價歷史紀錄,這個普通住宅地塊最高樓麵價,甚至已經接近別墅項目“單價地王”雲頂莊園30940元/平方米的樓麵價。
  最終後埔和鐘宅這兩幅島內地塊都被廈門建發旗下的子公司拿走,其中後埔地塊被廈門兆蓉房地產開發有限公司以31億元競得,樓麵價為22001.42元/平米,溢價率為70.98%;另一幅鐘宅地塊被廈門嘉潤房地產有限公司以23.2億元競得,樓麵價高達29935.48元/平米,溢價率126.12%。
  廈門著名地產分析人士程凌虛認為,地價創造新高原因有三。首先,廈門島內土地資源極其稀缺。根據廈門市的市政規劃,目前島內住宅在做減法,公共建設在做加法,即控制島內住宅用地供應,加大島外土地出讓。人多車多房多,島內已經不堪重負。按住建部標準,適合人居的人口密度是每平方公里1萬人,而廈門島內是每平方公里1.8萬人,人口密度已經超過香港,因此2013年底出讓的兩幅島內地塊彌足珍貴。仔細分析,後埔樓麵價為22001.42元/平方米,溢價率為70.98%,還算理性。
  其次,廈門房企去庫存化速度太快,土地及新盤儲備嚴重不足。2013年下半年尤其是第三季度以來,島內新房一房難求。按照業內行規,新房庫存量12個月為供需平衡點,但廈門今年新房庫存量僅為5個月甚至更低。為了鞏固自己在廈門的地位,囤地,尤其是儲備島內住宅用地自然成為房企的不二選擇。
  第三,城市核心資源的稀缺性。房地產無論是居住還是投資,都需要考慮三個核心:核心城市、核心區域和核心資源,前不久出讓的廈門島內兩幅地塊,均占據了核心城市和核心區域,房企爭搶就是看中了島內的這些核心資源,賭的也是廈門樓市的後市。
  樓麵價效應初顯
  新樓盤蓄勢漲價
  已經銷售了兩個月、位於島內湖裡區金尚路附近的新樓盤金色陽光一套5樓的兩房戶型,上周悄然售出,現場的售樓人員小薛告訴記者,在去年底鐘宅、後埔兩塊高價地售出後,立即有人把5樓那套房子定走了,目前僅剩兩套房子,估計也將很快出售。在她看來,28300元每平方米的單價,還不及鐘宅片區那塊地的樓麵價高。此前客人可能還在觀望,但在島內兩塊住宅地塊出讓後,果斷出手,應該是看中了這套房的上升空間。
  然而,後埔地塊儘管並沒有如此前人們預期的那樣樓麵價超越3萬元,但22000多元的樓麵價,顯然也帶動了在售的同區域樓盤銷售。據廈門房地產聯合網的調查,拍賣前,後埔片區的篔簹溫莎公館售樓處到訪量明顯增多,目前115-128平方米三房在售均價已經超越28500元/平方米,項目還帶有2500/平米的精裝,總價和首付都在人們可接受的心理預期內,因此倍受追捧。
  根據記者的調查,春節後行將啟動的島內外多個樓盤,漲價衝動非常明顯。土拍結果出來當天,島內五緣灣新項目國貿新天地的一位負責人就向記者肯定地表示,由於同片區的鐘宅地塊拍到29554元/平方米,區域價值催漲。因此,原本有意定位起步價32000/平方米、均價35000元左右的該項目,必然面臨調價。
  中易房產的一位房地產中介人員近幾天也在向客戶頻繁地推薦位於五緣灣的一套房源,而“鐘宅片區的樓麵價快超3萬了,升值可期待”就是他的主要推薦點。
  二手房受帶動價格催漲
  成熟片區尤其被看好
  在位於島內蓮阪附近龍山橋片區的林海陽光小區外,連日來,中振地產的業務員異常繁忙。業務員小石說,土拍結果出來後,他們的帶看量明顯提升,晚上經常還要加班。他說,成熟的蓮阪片區,周邊良好的配套讓小區價值突顯。此外,由於只有一條馬路之隔的源昌君悅山項目早已超過35000元/平方米的均價,因此,中介行業業內都很看好林海陽光小區的升值空間。
  南湖公園附近的金海岸房產店長林先生也向記者表示,上周四本來一套湖濱首府的小戶型SO?HO房源即將以22000元/平方米的單價成交,樓麵價創造新高後,房東立即調價,現在看來,短期內沒有25000元/平方米是不會賣了。而且,春節前投資客明顯增多,林先生接待的其中一組投資客,有專人在看房,看到合適的潛力盤就全款買斷,醞釀在節後三四月份出手,對廈門樓市後市的看好讓投資客異常大膽。
  金尚路片區的禹洲花園、通士達小區一帶,近來二手房的價格開始抬頭。新投資了兩套二手房源的遠廈房產陳先生表示,該片區的一手新房如禾豐新景價格並不高,二手房價格去年下半年一直上不去,但受下半年土拍和眾多利好政策的影響,近來二手房價格開始提升,對片區很熟悉的他立馬下定了兩套,“上個月已經辦好了手續,現在就坐等升值了。”
  (原標題:廈門房價連續19個月上漲)
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